民泊の営業は３件に１件が廃業に追い込まれるほど、難しいものになっています、
しかし、今後のインバウンドの回復・観光業の復興を鑑みると、十分アツい業態と言っても過言ではないでしょう！
大切なことは、失敗のリスクから目をそらさずに、失敗の原因となるものをしっかりと理解することです。
この記事では、実際に管理・経営をしていく中での問題点や、活かせる点などを共有していきたいと思います！
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・民泊の基本知識を振り返る
民泊の始め方！自宅や賃貸で始める手続きを初心者向け解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
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民泊Wi-Fi最強の決定版！おススメ3選を徹底比較 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
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民泊ビジネスと不動産賃貸の違いを初心者にわかりやすく解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
民泊はビジネスとして儲からない？収入と費用について
まずは、経営をしていく中で、入ってくるお金、出ていくお金を整理してみたいと思います！
主な出ていくお金（費用）関しては、以下の項目が挙げられます！
- 賃料
- 水道・光熱費・ガス代
- 通信料（Wi-fi）
- OTA手数料
- 備品費
- 人件費
詳しくは以下のリンクをご覧ください！
民泊の始め方！自宅や賃貸で始める手続きを初心者向け解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
入ってくるお金（収入）に関しては、主に賃料になります！
いわゆる、宿泊料ですね。
賃貸収入よりは高い収益性を出すこともできますが、その逆も然りで、お客が入らなければ収入がない。なんてことも可能性としては十二分にあります。
当たり前ではありますが、光熱費などの月費用を月合計の宿泊料が上回ることが出来れば、黒字化することができます。
そこで重要になってくるのが、宿泊料の単価設定と、収益計算になります。
費用の中には、Wi-Fi費などの月々固定してかかるものと、清掃費などの客室利用ごとにかかるものがあります。
そのため、費用を月々固定で計算するのは困難になってきます。
そこで、客室稼働率によって費用が変動する計算表をつくる必要があります。
計算表ができれば、自身でいくつかの宿泊料金・客室稼働率を定めシュミレーションを行うことができ、適切な宿泊料金の計算や、ランニングコストの算出をすることができます。
間違っても、なんとなくで宿泊料金を定めて、なんとなくで費用換算をしてはいけません。
収益表を作る際のポイントとしては、客室稼働率３０％での黒字化が1つの指標になります。
この３０％というのは、休日に客室がフル稼働している状態を想定しています。
目指すコンセプト等によって異なる部分ではあるので、参考までに。
民泊経営に必要な資格とは
民泊を経営する分には、これと言って必要な資格はありません。
しかし、民泊を実際に管理するとなった場合に関しては、「住宅宿泊管理業」として登録を受ける必要があります。
詳しく以下のリンクをご覧ください
民泊新法と旅館業法の違いは？徹底解説！ | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
民泊経営を失敗する理由と共通点
失敗するケースとして、一番大きな理由は資金繰りによるものです。
先程紹介したシュミレーションをおこなったとしても、目論見通りに集客を行うことができなければ、赤字は重なるばかりです。
では、どのようにすればそのような事態を回避することができるでしょうか。
1つ効果的な手段として挙げるならば、正しくマーケティング調査を行うことです。
マーケティングと言われると、専門っぽく難しく感じるかもしれませんが、もっと簡単に捉えていただきたいと思います。
例えば、なんとなく土地が好きだから、ここに民泊を起ち上げたいという思考に、しっかりと理由付けをしてあげるということです。
具体的な要件としては、外国人観光客の目的地の上位に入っているか、ターミナル駅として多くの観光客に活用されているか、などが挙げられます。
このプロセスを繰り返していくと、カップル向けの宿や家族向けの宿など、より具体的なターゲットをイメージすることができ、充実した施設やサービスを構築してくことができます。
さらにここでは、競合他施設の分析も重要な手段としてあげることができます。
値段設定や、コンセプトのアイディアがもらえることはもちろん、自分ではその地域での民泊経営に自信を持っていても、
他施設が１つもないなどの現状があるならば、何かしらの障壁がある可能性があるとも考えられます。
さあ、ここまでは、開業するまでのポイントをお話しさせていただきました。
ここからは、開業後のポイントをお話ししていきます
仮に、良い立地に、適切に刺さるコンセプトで、民泊を開業することができてもその後の経営次第では、集客を確保することが難しくなっていきます。
そこで重要になるのが、OTAの活用方法です。
現在、宿泊先を決定する際のほとんどは、各OTAで地域を選択し、ヒットした宿泊施設から選択していくのが一般的になります。
つまり、どれだけ良い立地に、適切に刺さるコンセプトで、民泊を開業することができても、OTAで上位表示されないことには、集客に繋がりにくいという構造があります。
では、どのようにして上位表示されるようにするか。
それは、宿泊者の満足度を高めること。です。
具体的な例をあげるならば、予約前後のメッセージが滞りなく交わせているか。部屋の清掃が隅々まで行き届いているか。ホームページと実際の施設にマイナスな差異がないか。などです。
また、現在でしたらSNSを用いて集客するのも十分戦える手段になります。
ここまでくれば、失敗する人の共通点はわかるのではないでしょうか？
それは、シンプルに準備不足です。
民泊経営のリスクを抑えるおすすめポイント
ここで重要になってくるのが、宿泊料の単価設定と、収益計算になります。
費用の中には、Wi-Fi費などの月々固定してかかるものと、清掃費などの客室利用ごとにかかるものがあります。
そのため、費用を月々固定で計算するのは困難になってきます。
そこで、客室稼働率によって費用が変動する計算表をつくる必要があります。
計算表ができれば、自身でいくつかの宿泊料金・客室稼働率を定めシュミレーションを行うことができれば、適切な宿泊料金の計算や、ランニングコストの算出をすることができます。
間違っても、なんとなくで宿泊料金を定めて、なんとなくで費用換算をしてはいけません。
収益表を作る際のポイントとしては、客室稼働率３０％での黒字化が1つの指標になります。
この３０％というのは、休日に客室がフル稼働している状態を想定しています。
目指すコンセプト等によって異なる部分ではあるので、参考までに。
まとめ
ここまで民泊経営のポイントなどについてお話をしてきました。
まとめとしては、どれだけ支出を抑えて収入を大きくするかという至極基本的な部分に集約されます。
そのために、綿密な準備を重ねて、営業後も地道な努力を続ける必要があります。
そして、必要に応じて民泊経営のプロたちの手を借りることも重要になっていきます。
疑問点やご質問、各相談なんでもお受け致します！詳しくは弊社提供サービスのサイトをご覧ください！
