2023年、近年よく耳にするのが「民泊ビジネス」。
「民泊」は、今までの「民家に泊まること」というボランティア色の強いイメージのものから、Airbnbをはじめとするプラットフォームの台頭によって、「個人宅や投資用に所有している部屋を貸し借りすること」という、従来とは異なる「民泊ビジネス」として注目されるものになっています。
このビジネスの流れに乗ろう！とは考えていはいるものの、
「何から始めればいいかわからない。。」
「そもそも民泊が何かもよくわからない」
そんなあなたの疑問を、民泊管理歴８年の当ブログ管理者が解決していきます！
特に、この記事では、「民泊」の基礎知識から各業法、経営の注意点まで幅広くお話しをしていきます！
民泊とは
まずは、「民泊」がどのように定義されているのかをご紹介します。
・「民泊」の定義
旅行者などが、一般の民家に宿泊することを一般的に意味する日本語の表現で、特に、宿泊者が対価を支払う場合に用いられる。
日本の法律では「住宅宿泊」などと呼ばれ、住宅宿泊事業法を含む観光政策の用語として「民泊サービス」も使われている。
まとめると、「観光客を相手に個人が住宅の空室やマンションの部屋などに有料で泊めるサービスのこと」を「民泊」としており、
「住宅民宿事業法（民泊新法）」に則って営業を行う宿泊施設になります。
もっと簡単にいうと、ホテルよりもミニマムな宿泊施設と思ってもらえればと思います！
とは言っても、宿泊業ならではの法律や規則が多数存在しているので、後々紹介していきたいと思います。
詳しくは以下の記事をご覧ください！
民泊新法と旅館業法の違いは？徹底解説！ | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
また、民泊を行う上でのメリット・デメリットについてもまとめたのでぜひご覧ください！
民泊経営のメリットとデメリットをわかりやすく解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
民泊の種類と特徴
続いて、「民泊の種類について」お話をしていきます。
いやいや、民泊に種類なんてあるのかと思ったあなた！半分正解で半分不正解です。
法律上、「民泊」をさす施設形態は一種類しか存在しないことを知っていましたか？
しかし、「民泊」「民宿」「ゲストハウス」はそれぞれ何が異なりますか？と聞かれ場合に、
明確にその違いを答えることのできる人はそういないのではないのでしょうか？
なんとなく異なる施設だとは思うけど、その違いをうまく説明できないこの施設たち。
これらの違いを理解できた時、民泊開業までの道のりが縮まることでしょう！
民泊と民宿の違い
民宿は、旅館業法に則った営業を行う宿泊施設で、法律上の「簡易宿泊所」を指します。
この民宿（簡易宿泊所）は様々な特徴がありますが、わかりやすいところでいくと、住宅専用地域で営業できなかったり、
営業日数に上限がないなどの特徴があげられます！
一方、民泊は、先ほどの定義でふれたとおり、「住宅宿泊事業法」に則って営業を行う施設になります。
民泊とゲストハウスの違い
ゲストハウスは、民宿と同じ「簡易宿泊所」になります。
つまり、旅館業法に則って営業をしている宿泊施設であり、民宿との違いはほとんどありません。
では、どんな施設が宿泊施設かというと、極論、事業者がゲストハウスと言えば、ゲストハウスになるということになります。
あえて、ゲストハウスならではの一般的特徴をあげるとするなら、共有のリビングがあることやドミトリー（相部屋）があることがあげられます。
（抽象的ですが、ゲストハウスは旅行者同士の繋がりを重視するイメージが強いです）
民泊経営にかかる費用
実際に「民泊」を経営していくと、入るお金もあれば、もちろん、出ていくお金もあります。
民泊の運営をしていく上で、収入の部分に目が行きがちですが、いい運営を目指すのであれば、
出ていくお金「支出」にもしっかりと目を向けていく必要があります。
もちろん、予想外の出費がかさむことも予想されますが、事前にどれぐらいの費用が月々に必要で、
今の自身の財政状況だったらどれぐらいは耐えることができるのかなど、シビアな部分にも目を向けていくことで運営に余裕が出てくるはずです。
そこで、今回は実際に池袋で運営している民泊（今回は簡易宿泊所）の支出を例に出しながら、
民泊運営に必要なお金についてお話ししていきたいと思います。
| 費用項目 | １Kルーム（池袋）月費用額 |
| 賃料 | 90000 |
| 水道・光熱費・ガス代 | 10000 |
| 通信料（Wi-fi） | 3500 |
| OTA手数料 | 売り上げの3％ |
| 備品費 | 1000 |
| 人件費 | 6000 |
賃料（ローン）
持ち家の場合は、費用に計上されません。
また、賃貸を用いて営業していく場合は、土地、間取りによって大きくその費用は異なっていきます。
更新料や各種保険費なども忘れずに経費に計上するようにしましょう。
詳しくは以下のリンクを！
民泊は田舎が儲かる？儲からない？失敗しない事業戦略！ | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
水道・光熱費・ガス代
意外と経費としてかさむのがこの項目です。
持ち家とは異なり、宿泊客が各設備を思い思いに利用するため、比較的高騰する傾向にあります。
また、各シーズンや土地によっても費用は異なります。
経営したい土地での、各費用の推移を調べると収支計画がたてやすくなります。
通信料（Wi-fi）
意外と見落としがちなのが、この通信料です。
Wi-fi設置は義務ではありませんが、設置が当たり前の時代になっているのに加え、通信速度は、民泊の評価にも直結します！
さらに、Wi-Fi業界は各種サービスに溢れており、いったいどのサービスを利用してい良いか迷ってしまう部分でもあります。
そんな重要なWi-fi情報については、以下のリンクを参照ください！
民泊Wi-Fi最強の決定版！おススメ3選を徹底比較 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
OTA手数料
OTAは、Online Travel Agentの略で、「楽天トラベル」や「Airbnb」「じゃらん」などをさします！
自身がHPを作成するなどして、予約管理を全て自己完結できるのなら費用はかかりませんが、あまり現実的ではありません。
そのため、自身の宿泊施設を運営していく上では、いずれかのOTAサイトを活用していく必要があります。
また、意外と知られてはいませんが、各OTAはそれぞれの強みを持っています。
そのため経営する民泊に合わせたOTAの利用をすることが、いい運営をするうえで非常に重要になっています。
アメニティ補充費
シャンプーやトイレットペーパーの補充などがこれにあたります。
アメニティのほかにも、電球などの消耗品も管理していく必要があるので、多めの見積をとるといいでしょう。
運営を始める前に、消耗品リストを作成し管理していくと、その後の運営が楽になります。
人件費
OTAの管理や、清掃時にかかる費用になります。
基本的にはご自身で行うことになるかもしれませんが、都合がつかなくなった場合に業者に頼ったりする場合もあるかと思います。
必要に応じて経費に計上しましょう。
民泊運営代行業者について以下の記事をご覧ください！
民泊の運営代行の費用や相場どれくらい？詳しく解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
初期費用
月々の費用として計上はしていませんが、「民泊」を始めるにあたっては、物件の確保から家具やアメニティの整備・消防機器の設置などで、
平均100~150万ほどがかかると言われています（持ち家の有無や、土地によって大きく値段は異なってきます）。
※私たちが経営する「民泊」には記載していませんが、運営代行費や清掃代行費なども含まれてくる可能性があります。
先程紹介したアメニティ補充や清掃サービス、OTAの管理を引き受けるサービスが存在します。
各企業によって、提供するサービス・金額は異なってくるので、自身が思い描く「民泊経営」に併せて、利用していくとよいでしょう！
失敗しない民泊経営のポイント
不安を煽るわけではないですが、ビジネスをする以上失敗をする可能性も十二分にあり、「民泊ビジネス」もその例外ではありません。
さらにいうと、「民泊ビジネス」は近年届出が出された内の、３件に１件は廃業していることもあり、
失敗のしやすいビジネスと認識しても間違いではないでしょう。
そこで、失敗しやすい理由や失敗事例の共通点などをあらかじめ把握しておくことが重要で、そこから対策を講じていく必要があります。
では、なぜこんなにも廃業件数が多いのか、疑問に持つ方も少なくはないかと思います。
理由や要因はいくつもあるとは思いますが、今回は特筆すべきおおきな理由を一つご紹介したいと思います。
それは、、
初期費用とランニングコストが高い！
ということです。
初心者がビジネスを始める際に最も大事と言っても過言ではないことの一つが、「スモールスタート」
しかし、持ち家などの自己資産としている建物でも持っていない限りは、民泊ビジネスでのスモールスタートを実現するのは非常に難しい。
さらに、家賃や光熱費などは宿泊客の有無にかかわらずランニングコストとして、必要になってきます。
では、この事実をふまえて、具体的にどのようなアクションを踏んでいくべきなのか。
以下のリンクにまとめたのでぜひご覧ください。
民泊経営の失敗者の共通点は１つ！失敗しないためのポイントとは | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
始める際の注意点と物件選び
次に、民泊経営を実際に始める際の注意点などについてお話ししていきます！
まず、民泊経営に必要不可欠なのは、「物件」（持ち家にて民泊を行う場合はこの限りではありません）
実は、この物件選びで、その後の業績が決まると言っても過言ではないほど、重要事項になります。
何線沿いか、何駅か、徒歩何分、周辺施設の充実度、宿泊客が注目する間取り（キッチン・トイレ・浴室などの水回り関係は要チェックです）など、考えることが盛りだくさんです。
別リンクに民泊 物件の選び方について、不動産業との違いについてもまとめたので、ぜひご覧ください！
民泊可能物件の探し方と購入方法について詳しく解説！ | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
民泊ビジネスと不動産賃貸の違いを初心者にわかりやすく解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
さあ！それでは物件選びが終わったら、すぐに開業ができるか！
と言われるとそうではありません。
経営する民泊のコンセプトやそれに基づいた内装・サービスも決めていかなければなりません。
特に、コンセプトに基づいた内装設定は稼働率を上げるためには非常に重要な観点になります。
同じ立地・同じ間取りでも内装が違うだけで、稼働率が２０％近く異なるというデータもあります。
こちらも別リンクにまとめたものがあるのでぜひご覧ください！
民泊は田舎が儲かる？儲からない？失敗しない事業戦略！ | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
また、民泊運営において必ずと言ってもいいほど起こるのが近隣トラブル
始めるにあたって、トラブルの芽はできるだけ摘んでおきたいところです。
実例を交えて、問題点やトラブルとその対策についてまとめたのでご覧ください
民泊の問題点とトラブル解決策を事例ごとに解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
準備に必要な申請手続き
物件も選び、内装も整え、ゲストを迎える準備ができました！
ここまでくればもう一息！もう一息ですが、次のステップも非常に重要！しかし、めんどくさいのが、登録や申請関係。
ですが、許可申請に不備があると営業できなくなってしまう可能性もあるので、気を抜かずにいきましょう
冒頭にて、民泊にはいくつかの業態があることを紹介しましたが、それぞれによって行政手続きが異なっています。
| 旅館業法 （簡易宿所） |
国家戦略特区法 （特区民泊に係る部分） |
住宅宿泊事業法 | |
|---|---|---|---|
| 所管省庁 | 厚生労働省 | 内閣府 （厚生労働省） |
国土交通省 厚生労働省 観光庁 |
| 許認可等 | 許可 | 認定 | 届出 |
| 住専地域での営業 | 不可 | 可能 （認定を行う自治体ごとに、制限している場合あり） |
可能 条例により制限されている場合あり |
| 営業日数の制限 | 制限なし | 2泊3日以上の滞在が条件 （下限日数は条例により定めるが、年間営業日数の上限は設けていない） |
年間提供日数180日以内 （条例で実施期間の制限が可能） |
上記はその違いを一部抜粋したものになります。
更に詳しい、民泊経営に際する資格について、民泊開業する際の許可申請について、申請可能な補助金も含めてそれぞれまとめたので、ご覧ください！
民泊許可申請方法まとめ！費用や必要書類などをわかりやすく解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
民泊経営の使える助成金を解説！宿泊施設設備に活用しよう | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
民泊の基本知識から、行政手続き、物件の選び方まで、幅広くお話をしてきました！
業法や注意点も盛り込んだ、かなりボリュームのあるものになってしまいました。
ここからは、簡単に民泊開業の流れについてまとめたものを、「自宅」「賃貸マンション」それぞれのケースにわけて、紹介していきます！
民泊の始め方[自宅]流れ
自宅で民泊を営む場合は、家主が移住する状態でサービスを提供する「家主居住型」、
家主がいない状態でサービスを行う「家主不在型」の２種類があります。
自宅の一部を使う場合などは「家主居住型」、別荘などの普段は住んでいない持ち家を使用する場合は「家主不在型」になります。
基本的に、どちらのケースにおいても手続きは同じ流れになります。
また、、今回の場合は建築要件などの制約が少ない民泊新法に則って営業する場合を想定します。
民泊新法の届出は、民泊サービスを開始する日の前日までに所定の届出書を、都道府県知事（保健所を設置する市また特別区においては市長または特別区長）に提出します。
届出を行う前に、以下の事項を確認しておきましょう。
- 「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」のすべての設備がある
- 届出者が賃借人・転借人の場合は、オーナーに住宅宿泊事業を目的とした転貸を許可されている
- 集合住宅で住宅宿泊事業を営もうとする場合には、管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていない
- 規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がない
- 一戸建ての住宅・長屋・共同住宅・寄宿舎のいずれかに該当する
- 「現在、人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時所有者、賃借人または転借人の居住用である家屋」のいずれかに該当する
- 管轄の消防署で「消防法令適合通知書」を入手した
- 特にマンションやアパート等の集合住宅では、管理規約で禁止されていない事に加え管理組合に禁止の方針が無い事を確認する必要があります。
後のトラブルを防ぐためにも管理組合への問い合わせは忘れずに行いましょう。
また、「家主不在型」を選択する場合は、住宅宿泊管理業者への委託がわかる書類なども必要になります。
届出申請の詳細については、以下のリンクをご覧ください
民泊許可申請方法まとめ！費用や必要書類などをわかりやすく解説 | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
民泊経営のための資格や必要な申請などを詳しく解説！ | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
届出後は、自治体が申請内容を確認し、問題がない場合は書類を受理した上で届出番号を発行します。
その後、自治体から標識が送付されます。
民泊を開始する際には、届出番号が記載された標識を見やすい場所に掲示しましょう。
以上の流れで正式に民泊営業をスタートする事ができます。
その後も、届出書類の内容と民泊事業の状況が合致しているかを確認するため、自治体の職員が定期的に立入検査に入ることは覚えておきましょう。
民泊の始め方[賃貸マンション]流れ
まずは、民泊を経営する物件探しから始まります。
物件探しのノウハウに関しては、以下のリンクをご覧ください。
民泊可能物件の探し方と購入方法について詳しく解説！ | コンシェルデスクブログ (concierdesk.com)
物件を探すことが出来たら、次は届出申請になります。
民泊新法に則り営業をする場合は、自宅での民泊始め方の流れに沿った形になります。
注意点としては、マンション規約や不動産規約で、宿泊業が制限されていないか、必ず確認するようにしましょう。
旅館業法に則り営業する場合は、
該当自治体へ事前相談
↓
各書類と手数料をそろえて許可申請
↓
保健所職員などが立ち合い、施設検査
↓
許可認可後、営業開始になります。
周辺の施設（学校）によっては、適宜ヒアリングなどを行うことが多いようです。
住宅宿泊よりも、営業開始までにかかる時間は圧倒的に多くなっています。
民泊の始め方おすすめの本はこれ！
もっと詳しく、もっと成功確率を上げるために、更に情報収集をしたい！という方向けに、おススメの書籍もご紹介しておきます！
ぜひ参考にしてみください
できるAirbnb エアビーアンドビー 初めてでも安心・安全に民泊を始められる本 (できるシリーズ)
対象：初心者 ／ おすすめ度：★★★★☆
民泊情報ポータルサイト「Airstair」の運営者、相馬翔氏が執筆した、民泊初心者向けのAirbnbスタートアップガイドです。Airbnbのアカウント作成方法から部屋の掲載方法、貸し出すまでの流れがAirbnbの管理画面キャプチャとともに分かりやすく説明されているので、「Airbnbで物件を貸し出すのははじめて」「インターネットはあまり得意ではない」という方にも大変おすすめです。また、ハウスルールの英語文例やゲスト対応の英語・中国語回答文例集などもついているので、そのまますぐに民泊運用に活かすことができます。
ゼロから始める! 「民泊ビジネス」の教科書
対象：初心者 ／ おすすめ度：★★★★☆
ウィークリーマンションやシェアハウス運営歴15年以上の実績を持ち、個人として民泊も手がけている不動産のプロ、株式会社ポイントデバイス代表の川畑重盛氏による初心者向けの民泊指南書。法律面は2016年3月時点での情報となっているためアップデートが必要ですが、「『民泊』で成功するための10の秘訣」では民泊運営スタイル、ターゲット選定、部屋作りといった民泊で成功するための普遍的なノウハウが分かりやすくまとめられているので、初心者の方には参考になる点が多いはずです。
Airbnb Story 大胆なアイデアを生み、困難を乗り越え、超人気サービスをつくる方法
対象：ALL ／ おすすめ度：★★★★★
こちらは民泊運用に関する本ではありませんが、世界最大のホームシェアリングプラットフォームへと成長したAirbnbがどのようにして始まり、現在までの急成長を遂げたのか、ノンフィクション形式のストーリーで楽しむことができる一冊です。Airbnbの創業秘話やサービスを拡大する過程で立ちはだかった困難、それをどう克服してきたかなど、臨場感に溢れる展開が満載で、思わず胸が熱くなる一冊です。Airbnbが描いている世界観もよく分かるため、民泊に携わる方はぜひとも読んでおいて損はない一冊です。
まとめ
ボリューム満点の内容で、お話をさせていただきました！
しかし、成功するための知識はいくらあってもおつりは来ません。
随時掲載しているリンクも閲覧することを強く推奨します！
また、独学で経営することも大きな経験になりますが、民泊経営は業務量がとても多いです。
そのため、その道の専門に任せられる部分は任せる。という選択をとることも重要になります。
上手に周りを活用しながら、充実した民泊経営を目指しましょう！
適宜ご質問等ありましたら、何でもお気軽に下記にご連絡ください！